9B: Sương Nguyễn – Thu Nhập Thụ Động Từ Private Lending

Show Notes

[00:02:01] Cty Loan Factory: https://www.loanfactory.com/suong/home
Địa chỉ của Sương: 10515 Bellaire Boulevard Houston, TX 77072
Số điện thoại là: 346-309-6107
Email: Suong@loanfactory.com hoặc SuongNguyen85@Gmail.com

Thư gớp ý có thể gửi về Vee@RealEstateLab.live
[00:04:03] Private Lender là một người có dư tiền trong ngân hàng. Cho người khác vay để mua nhà để ở hoặc flip.
[00:06:10] Lender trực tiếp cho người mua nhà mượn tiền. Công ty của bạn Sương chỉ là môi giới.
[00:08:03] Khi bạn nhận 1099, thì ngân hàng sẽ dùng net income (Gross – expenses) để xét duyệ.
Còn khi bạn nhận W2, thì ngân hàng sẽ dùng con số gross income để xét duyệt.
[00:10:36] Lien là một văn bản cho phép chủ nợ nắm giữ vật thế chấp (căn nhà) đến khi người mượn nợ thanh toán hết nợ.
[00:11:02] Deed of trust là một văn bản thỏa thuận pháp luật mà trong đó, người vay nợ cho phép một người hoặc công ty khác giữ tài sản của người vay nợ cho đến khi món nợ được trả hết.
Foreclose là tịch thu tài sản để thế nợ.
[00:12:00] Underwriting cho vay dựa theo hai yếu tố chính là khả năng trả nợ (ability to pay) và ước muốn trả nợ (desire to pay).
[00:16:26] Sương nhận commision từ việc hướng dẫn bên mượn nợ và bên vay nợ xuyên suốt quá trình cho vay.
[00:19:25] Debt to income ratio là tỉ lệ nợ so với mức thu nhập.
[00:20:33] Refinance: Tái cấp vốn, tái tạo nợ
[00:23:00] Interest Only là khi ta chỉ trả tiền lời mà không trả tiền gốc. Ví dụ ta mượn $100,000 và lãi là 12%. Thì ta sẽ phải trả $1000/tháng cho lender.
Full amortized là cách mà ngân hàng thường làm. Đó là chia tiền gốc và lãi ra trong một thời gian dài.
[00:24:23] Ở phương diện là lender, thì mình luôn phải nghĩ cho mình trước. Nếu như người mượn trả interest only, thì tiền lời mình nhận được sẽ mãi ở mức cao nhất có thể vì tiền gốc sẽ không bao giờ tụt xuống.
Sương ở giữa nên luôn muốn tốt cho đôi bên.
[00:30:50] Trung bình nếu down payment là 30% thì lãi xuất trung bình là 8%.
Nếu down payment là 40% thì trung bình lãi xuất là 7.5%
[00:31:48] Mức đầu tư tối thiểu để dễ làm private lender nhất là tàm $140,000.
[00:33:34] Phải có dư tiền mới làm private lender.
[00:33:48] Và private lender không cần dùng đến số tiền này trong vòng 5 năm.
Số tiền cho vay phải là tiền đang trong một tài khoản ngân hàng.

Transcript

Vee : Chào mừng quý vị thính giả đang đến với chương trình Real Estate Lab Podcast. Đây là một phòng thí nghiệm và tôi sẽ đồng hành cùng bạn. Qua các câu chuyện của khách mời trong chương trình để trao dồi kinh nghiệm và kỹ năng để cho chúng ta có thể tăng thu nhập cho gia đình mình từ việc đầu tư vào bất động sản. Con đường dẫn đến thành công luôn luôn là đang được xây dựng và tôi mong rằng Real Estate Lab Podcast của mình sẽ luôn sát cánh bên bạn trên con đường đó. Tôi là Vĩ và đây là chương trình Podcast của tôi.

Vee : It’s a good day to be alive and to invest in real estate. My name is Vee Khuu and you are listening to my show the Real Estate Lab Podcast. This week I have released 2 episodes concurrently. This one you are listening to, was recorded entirely in Vietnamese. If you are looking for the regular program, please tune in to the other episode with my good friend Roddrick Phillips. Quý vị thính giả thân mến, dạng đầu tư dễ tiếp cận nhất trong bất động sản

Vee : Đó chính là thu nhập thụ động. Vậy thì thu nhập thụ động là gì? Đây là một khái niệm mà trong vài năm gần đây có lẽ bạn và tôi đều nghe nói rất là nhiều. Đây là một hình thức thu nhập mà chúng ta không phải làm việc nhiều để có. Nhưng khác với cái câu “Ngồi mát ăn bát vàng”. Vì sao ạ? Quý vị vẫn phải học hỏi tìm tòi để mua được Cổ phiếu của một công ty nào đó mà họ trả lải cổ tích cao cho mình. Hoặc bạn phải nghiên cứu ra một cái gì đó để cho người ta trả tiền cho tài sản trí tuệ của bạn. Thế nhưng trong chương trình của chúng ta hôm nay tôi muốn cho bạn thêm một sự lựa chọn. Khách mời của chúng ta hôm nay là ai? Cô ấy là người rất trẻ trung và thông minh và đặc biệt là rất giỏi về khoảng xét duyệt hồ sơ cho vay tiền mua nhà. Điều này cũng dễ hiểu thôi vì cô ấy có một thời gian làm việc khá là dài tại ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam Eximbank và cô ấy là một thạc sĩ Tài chính ngân hàng của một trường bên Thụy Sỹ. Quý vị thính giả thân mến khách mời của chúng ta hôm nay là bạn Nguyễn Thị Ngọc Sương. Hiện tại, Sương là một Mortgage Broker, người môi giới

Vee : thế chấp cho công ty Loan Factory tại Houston. Trong chương trình của chúng ta hôm nay, Tôi về Sương sẽ trao đổi về một cách mà chúng ta có thể đầu tư vào bất động sản nhưng không cần quản lý người thuê nhà, hay quản lý nhà và, tất cả các rủi ro khác kèm theo với việc mua nhà cho thuê. Vừa nghe thì đã thấy rất là hay rồi đúng không quý vị? Trước khi chúng ta bắt đầu vào cuộc hội thoại thì tôi mong quý vị thính giả sẽ bỏ qua cho các sai sót, Tôi có chương trình ngày hôm nay. Đây là chương trình đầu tiên mà tôi làm hoàn toàn bằng tiếng Việt. Và mong là quý vị sẽ góp ý cho chương trình của chúng ta sẽ được thêm hay. Quý thính giả đã có thể gửi thư góp ý về Vee@RealEstateLab.live cho tôi. Sau cuộc hội thoại này nếu như bạn muốn liên lạc với Sương thi Bạn có thể gửi email cho Sương tại SuongNguyen85@Gmail.com và số điện thoại của Sương là 346 309 6107 Và đây là cuộc hội thoại của tôi và Sương.

Vee : Hôm nay là chúng ta sẽ nói về một cái đề tài rất là khác hơn mọi lần mà chúng ta viết bài và khi mà mình đầu tư vào bất động sản thì thông thường là chúng ta sẽ mua có nghĩ đến mua một căn nhà tao mua một cái building nào đó, nhưng mà công ty của chị xưng là có một chương trình khác là hoàn giúp chúng tôi có một cái nguồn thu nhập thụ động từ các nguồn vốn của chúng ta đang có thì Sương có thể chia sẻ với thính giả một chút, ít thông tin về cái chương trình này.

Sương Nguyễn: Xin chào quý vị thính giả của chương trình. Thường mình hay nghe nói nhiều về gọi là Passive Income thì đa số những cái passive income đúng ra theo định nghĩa khi mình khai thuế thì là những cái nguồn về Interest khi mình gửi saving accounts tiết kiệm ở trong nhà bank.

Sương Nguyễn: Hoặc là mình mua nhà rồi mình cho thuê. Thí dụ như mình mua nhà mình cho thuê đó mình gọi là Passive Income, nhưng mà thực ra nó cũng không hẳn là passive. Tức là mình vẫn phải quản lý về cái người tenant cho thuê rồi, mình phải maintenance căn nhà của mình, mình cũng phải đi tới đi lui để thu tiền hay gì này nọ thì nó cũng gọi là passive nhưng không phải hoàn toàn là passive. Còn một cái nguồn khác mà nó gọi là hoàn toàn passive income là mình có thể bỏ tiền vô trong saving accounts rồi nhà bank sẽ trả tiền lời cho mình đều đặn hàng tháng. Thì nó cái đó mới hoàn toàn là passive Income. Tuy nhiên khi mình gửi tiền saving thì tiền lời hơi bị thấp giống như nó cỡ khoảng từ chừng 1% cho đến 2% thôi một năm. Còn nếu mình mua nhà cho thuê thì có thể cái cái cái tiền lời ở trên tiền vốn mình bỏ ra có thể nhiều hơn có khoảng chừng 8 lần 10% gì đó trên cái tiền vốn đầu tư của mình một năm. Nhưng mà nó có một cái đó nó thị trường Houston cũng hay làm. Bởi một phần là vì cái cái cái giá nhà ở Houston nó thấp cho nên người ta dễ làm hơn. Nó gọi là coi Slender có nghĩa là có tiền cho người ta vay. Nó gọi là private lender, bản thân mình có dư $100K $200K gì đó cái người ta mượn để người ta mua nhà để ở đây cũng có thể là người ta cũng có thể mượn xong rồi, người ta sửa lại người ta bán đó thì mình cho người ta mượn theo những hình thức như vậy.

Vee : Vậy thì những cái những cái anh chị nào mà có tiền và muốn tham gia các chương trình này thi họ phải có điều kiện gì để làm mới có thể tham gia vào Private Lending, làm lender cho công ty của Sương?

Sương Nguyễn: Thường thì không phải là họ làm lender cho công ty của Sương. Mà là họ là lender cho những người mua nhà trực tiếp luôn. Tất là Sương chỉ là người ở giữa mình biết những cái người khách nào cần mượn tiền như vậy. Rồi mình giới thiệu qua cho cái người cho cần cho mượn tiền đó. Thì cái người đó, cho nên Sương không có mượn tiền của người Lender. Sương cũng không lấy tiền trước của người Lender trước khi đi giao dịch đó nó kết thúc.

Vee : OK.

Tức là thí dụ Sương làm là có những người khác họ ưu tiên hàng đầu vẫn là họ qualified mượn tiền qua nhà bank.

Sương Nguyễn: Tại vì mượn tiền qua nhà bank thì họ sẽ có được cái interest rate thấp và có cái thời gian vay nó ổn định 30 năm hoặc là 15 năm. Tiền lời họ cũng cố định cho 15 năm với 30 năm. Thì cái đó là nó tốt hơn đối với người mua nhà. Tuy nhiên khi mình mượn tiền qua nhà bank thì nó có một cái khó khăn là họ cần phải check income và credit thì nó có nhiều cái có nhiều cái thế giới hạn để mà người mượn tiền mua nhà không có thỏa mãn hai cái điều kiện đó. Mà đa số thường Sương hay gặp nhất là không có thỏa cái điều kiện về income. Một phần là do cái đặc thù của cái cộng đồng người Việt của mình. Thì cái người mà họ làm Self-employed rất nhiều, chẳng hạn giống như họ làm nails họ làm họ làm construction, họ làm bán hàng online.

Sương Nguyễn: Kinh doanh về hàng online. Thì khi mà họ cùng khai thuế đó thì khai thí dụ như họ nhận 1099, nhưng mà họ trừ lại nhiều cái chi phí quá thành ra là cái Net Income thì lại không đủ. Thì họ không có biết tại vì những người mà họ làm mà nails hay là gì thì họ nghĩ là bank họ Se4 căn cứ vào cái income trước con số gross trên cái 1099, con số tỗng thu nhập trên cái 1099. Tại vì họ nghĩ là giống khi mình làm nghề nhận lương W2 thì nhà bank họ sẽ tính con số gross theo W2. Nhưng mà 1099 thì nhà bank họ không tình con số gross trên 1099. Mà họ nhìn theo cái khai thuế trên cái cái khai thế của mình, mình trừ lại những cái chi phí xong rồi còn lại cái net income là bao nhiêu thì đa số những người ở ngoài không có biết cho đến khi mà họ bắt đầu đi mua nhà thì mình mở ra mình coi cái khai thuế thì mới phát hiện ra quá nhiều chi phí trong đó.

Sương Nguyễn: Thì họ không có đủ income. Nhưng mà, nhưng mà thường đa số những người mua nhà đó thì họ không có tư vấn với nhà bank trước mà họ đa số là họ thấy thích đến khi họ cần mua nhà thì họ mới đi mua thì đến lúc đó, thì cái khai thuế họ đã không có không có đủ qualify rồi mà họ lại cần. Có rất là nhiều lý do họ cần mua nhà gấp. Họ cần phải move out – hoặc là họ tìm được một căn nhà họ giá tốt chẳng hạn như vậy. Thì họ cần mua liền. Thì khi họ cần mua liền như vậy đó thì mình, họ không có qualify qua nhà bank thì mình có thể giới thiệu qua private lender. Thì private lender mình flexible về các điều kiện income và credit nhưng quay lại thì private lender họ đòi hỏi điều kiện là mình phải có downpayment cao.

Vee : Downpayment tầm bao nhiêu phần trăm?

Sương Nguyễn: Thì bên Sương là đa số là minimum là cần phải 30% – 30%

Sương Nguyễn: Của giá Nhà mình mua.

Vee : Vậy những cái đối tượng mà dùng cái private loan này bên bên của Sương thì thường là mình thấy là những cái đối tượng này là consider là high risk tại vì họ không trên 1099 là họ không có đủ income, nhưng mà ở một cái mặt khác thì cái điểm credit của họ có cao hay không? Hay là công ty của Sương sẽ dùng những các chuẩn mực nào để mà underwrite cái loan này?

Sương Nguyễn: Thật sự mà nói thì khi mà làm private lender thì họ không check income không check credit luôn tại vì bản thân họ đã có nắm cái phần downpayment rất là nhiều ở trong căn nhà đó rồi. Thì khi mà mình đã cho vay private lender mình vẫn nắm cái quyền first lien trên sân nhà đó, first mortgage lien.

Sương Nguyễn: Giống như nhà bank cũng có deed of trust, rồi cũng có promisory note everything mà các nhà bank họ làm. Thành ra nếu như có chuyện gì xảy ra thì họ vẫn foreclose được. Tại sao private lender họ đòi downpayment nhiều rồi thì họ không check income nữa? Là bởi vì nhà bank ví dụ như họ cho down payment ít thành ra họ sẽ check cái income kỹ. Tại vì cái risk khi mà foreclose nhà thì họ sẽ thu lại không có đủ cái tiền để mà họ đã cho vay. Ví dụ như một căn nhà mà họ down 5% họ không trả được nợ thì mình đi foreclose cái nhà của họ thì có thể cái giá bán ra nó không có đủ để cover phần nợ mình đã cho vay 95%. Tại vì most of the time đa số Khi mà mình foreclose thì giá nhà sẽ thấp giá nhà bán được sẽ thấp.

Sương Nguyễn: Private lender họ đã cho ra 30% rồi thì nếu như có chuyện gì xảy ra họ foreclose luôn cái nhà thì họ 70% họ bỏ ra thì đa số là họ sẽ có thể thu lại đủ được. Là một cái, cái thứ hai nữa là khi mà người ta cho vay thì underwriting dựa theo hai yếu tố chính. Nó gọi khả năng trả nợ và cái ước muốn trả nợ. Mình phải vừa có khả năng trả nợ mà mình phải có ước muốn trả nợ nữa. Mình underwriting bên nhà bank thì họ underwrite cái income và credit để họ underwrite cái ước, khả năng trả nợ nhiều hơn nhưng mà đối với private lender họ đánh giá về cái ước muốn trả nợ nhiều hơn. Có nghĩa là khi mà bạn đã bỏ vô 30% cái số tiền vô trong căn nhà đó thì bạn sẽ cố gắng giữ Căn nhà đó chứ bạn không có bỏ.

Sương Nguyễn: Tại vì cái 30% giá trị trong nhà là một số tiền lớn. Ví dụ giống như bình thường ở dưới Houston giá nhà trung bình, tất nhiên nhà thì sẽ có giá thấp giá cao, có những khu luxury nhưng mức trung bình khách hay mua nhà nhất là tầm trong khoảng từ $200,000 đến $250,000. 30% là cỡ khoảng từ $60,000 cho đến $75,000 đó là một số tiền rất lớn của người mua nhà đã bỏ ra. Thì đa số họ sẽ cố gắng giữ căn nhà đó chứ họ không để rơi vào tình trạng foreclose.

Vee : Đúng là họ sẽ muốn tất nhiên là ai mua nhà, ai bỏ một số tiền lớn như vậy xuống làm làm tiền đặt cọc tiền down payment thì họ sẽ muốn là cố giữ được cái căn nhà đó. Nhưng mà nếu trong trường hợp mà kinh tế xuống và họ bắt buộc phải bỏ căn nhà nó đi thì lender có thể lấy lại trong nhà là mình có thể làm foreclose.

Vee : Làm một bước đó là có thể bảo vệ quyền lợi của người cho mượn tiền. Nhưng mà trong cái trường hợp này thì công ty của Sương đứng ở giữa như là một cái người môi giới vậy đúng không? Mình không có underwrite, mình không có làm gì cả mình chỉ là môi giới giúp mà bên A là người cần mượn tiền và bên B là người có tiền cho thuê cho mượn. Thì mình ở giữa mình lấy một cái commission, tiền hoa hồng. Nhưng mà nếu mà mình nghĩ sâu xa một tí thì có phải là có một cái xung đột lợi ích ở đây? Tại vì đối với Sương thì mình cần phải mình có thể close cái loan này mình không có một cái gì risk gì cả để đấy mà làm tại vì mình không có cần underwrite cái loan này luôn là tất cả đều là người lender này, họ có chịu cho mượn hay không. Tất cả đều là do cái người.

Vee : Cho mượn tiền làm chủ thì Sương có thể giải thích cho thính giả nghe và hiểu cái lý do vì sao mà họ phải trả hoa hồng đó? Vậy cách nào để mình đứng ở giữa màn hình không có cái một cái xung đột lợi ích conflict of interest giữa các bên?

Sương Nguyễn: Giống như Sương có nói trước là cái program này chủ yếu là mình nắm theo cái người lender họ nắm trong tay quyền để bán cái nhà đó. Thành ra cái risk về của người borrower là coi như mình bỏ qua. Tức là ví dụ giống như người ta có khả năng trả tiền hay không, mình không phân tích kỹ. Người ta có cái cái credit tốt hay không mình cũng không có phân tích kỹ cái chuyện đó. Thì cái cách của nó là như vậy thì mình cũng đã xác định được ngay từ đầu và phân tích cái rủi ro của việc làm này.

Vee : Đúng là mình phân tích cái rủi ro đó. Nhưng mà thích đứng không phía một cái người mà cho mượn thì họ phải suy nghĩ những cái gì? Tại vì thông thường mình là nếu mà có một cái người professional đứng giữa làm làm chứng thì họ sẽ giúp mình underwrite. Họ sẽ theo sát quá trình mà mình làm giấy tờ để cho mượn loan.

Sương Nguyễn: Cái quá trình làm giấy tờ thì bên Sương là tư vấn để mình là một cái bộ giấy tờ cho nó đúng đắn. Những cái vấn đề về giống như title. Không phải Sương giới thiệu chị A với anh B gặp nhau rồi hai người cho vay, xong. Không phải như vậy. Sương không phải là không phải là – Sương phải là người ở giữa và Sương phải tư vấn cho họ biết là ví dụ như cái món vay này họ mượn cái số tiền như vậy thì mỗi một tháng hỏi trả bao nhiêu tiền rồi, họ phải tức là mọi thứ.

Sương Nguyễn: Khi mà mình close thì cái người mượn tiền đó, họ sẽ ký sự những cái check để trả hàng tháng đưa qua cho lender luôn. Tại vì ví dụ giống như mình mượn qua nhà bank thì nhà bank lúc nào cũng có những chương trình online cho mình để mình lên mình direct mình trả tiền cho nhà bank qua auto withdraw. Rồi hoặc là họ có những cái processing chuyên nghiệp để họ thu nợ hàng tháng. Nhưng mà đối với người private lender thì họ không có như vậy. Họ không có cái cái cái cái program cho auto payment. Thì thường người mượn tiền sẽ ký sẵn những cái checks cho họ. Trên cái check mình sẽ đề cái ngày là ngày 1 tháng 10, ngày 1 tháng 11, hoặc 1 tháng 12. Thì cứ mỗi tháng người private lender họ sẽ tự động rút tiền từ trong account ra. Họ deposit cái check đó withraw tiền.

Sương Nguyễn: Còn những giấy tờ về những giấy tờ về title thì Sương cũng là người ở giữa để Sương hướng dẫn cách làm. Họ cũng phải làm title commitment có tên của Lender trên đó. Họ phải mua title insurance rồi

Sương Nguyễn: họ cũng phải order cái survey đảm bảo cái nhà đó không có bị lấn ranh rồi Sương cũng phải là người ở giữa Sương phải hướng dẫn cái người Buyer phải đi mua bảo hiểm nhà để họ có cái tên Lender là cái first lien trên cái bảo hiểm Nhà đó để lỡ có chuyện gì xảy ra thì cái căn nhà đó vẫn được đảm bảo rồi những cái giấy tờ về legal doc như deed of trust hay những cái promisory notes, thì Sương cũng phải order một cái công ty luật chuyên làm những cái package cho lender. Đó rồi Sương cũng phải là người middleman ở giữa cũng phải hướng dẫn lender là bây giờ tiền này mình cần phải chuyển vào title phải làm sao. Rồi

Sương Nguyễn: những cái package Sương prepare sẵn, Sương cũng phải gửi qua cho lender họ review. Rồi Sương cũng phải giải thích cho họ hiểu những cái terms and conditions ở trong cái package đó. Rồi cái ngày closing thì mình cũng phải hướng dẫn người cái người buyer là tiền thì họ phải làm sao những cái như vậy hiện tại Sương cũng phải làm. Nó không phải underwriting mà nó giống như là processing, loan process hơn.

Còn underwriting thì nó là cái này là nó là mình không check debt to income ratio, mình không check credit mình chỉ check cái phần tiền down payment của họ. Họ có khả năng họ down tiền như vậy thì mình đã nắm được cái 30% down payment của họ như vậy rồi thì chỉ vậy thôi.

Vee : Mình phải nắm, mình phải kiểm tra kỹ là họ có cái số tiền này họ có thể bỏ vào down payment nhưng mà mình không có check ability to pay.

Sương Nguyễn: Nói là mình không check, nhưng mà cũng không tự nhiên khơi khơi người nào đó lại mượn tiền mình mà mình không biết người đó là ai thì sao mình dám cho mượn. Thật ra đó mình không check về khai thuế nhưng mà mình cũng biết được cái người ở người ta nghề gì. Mình cũng người ta cũng phải có cái thông tin về việc làm của người đó. Rồi với lại thường thì Sương cũng tại vì cái program này nó chỉ là tạm thời ngắn hạn thôi.

Vee : Ngắn là trong bao lâu Sương?

Sương Nguyễn: Cái term của mình cho mượn chỉ có 5 năm. Tức là trong vòng 5 năm người mượn tiền refinance hoặc là phải có cái tiền để trả hết thì mới làm việc, thì họ mới tham gia mới mượn cái chương trình này.

Sương Nguyễn: Sương cũng thường là tư vấn cho khách rất là kỹ về khả năng họ có khả năng refinance hay không. Ví dụ giống như có những người họ.

gặp trở ngại về credit mà nó không phải là gì mà chẳng qua họ bị những cái món collection medical bills chẳng hạn mà họ làm cho cái điểm nó thấp quá. Không có đi qua bank được hay nói là private lender không check nhưng mà tại vì Sương đã là người coi những cái giấy tờ đó trước và họ không có qualify qua bank nên Sương sẽ biết lý do vì sao mà họ không qualify qua bank. Thì đa số người lender sẽ hỏi Sương là “em có biết lý do vì sao người này không mượn qua bank mà phải mượn qua private lender hay không”? Thì lúc đó Sương đã nắm rồi. Thì Sương sẽ giải thích cho người ta hiểu. Hoặc là những cái vấn đề về income chẳng hạn giống họ làm nhiều cái như trước đây họ làm W2 xong rồi tự nhiên bây giờ họ nhảy qua họ làm 1099. Mà nhà bank thì 1099 họ phải đòi 2 năm history khai thuế mới được. Nó phải tính theo cái business income qua hai năm.

Thì nhà bank nó mới tính. Thì có những người người ta mới switch qua làm 1099 nhưng mà mình biết là oh cái nghề đó thí dụ như thậm chí có những người người ta làm bác sĩ người ta cũng đi làm ở những cái phòng mạch tư nhân. Người ta vẫn nhận trả 1099. Chẳng hạn kiểu như vậy. Thì 1099 như vậy Thì mình cũng biết được là cái khả năng của người ta là mình cũng có overview chứ không phải là mình hoàn toàn không biết người đó là ai không biết người đó làm cái gì rồi mình đi cho vay thì cũng không phải là như vậy. Hoặc là thí dụ mình nói về cái nghề nails đi. Đa số mọi người đều biết là ở trung bình của một người làm nails thì minimum một tuần của họ cũng phải cỡ khoảng 600 đồng là thấp nhất. Ví dụ như có những thợ giỏi thì một tuần họ cũng phải $1,500 $2,000 đó thì mình không có phải chỉ nhìn vào thì 1099 có thể mình coi cái bank statement của họ có thể mình biết là một tuần họ nhận được bao nhiêu đó tiền thì cứ nhân gấp đôi lên là mình biết thật tế income của họ. Đó thì họ mình cũng có những cái overview như vậy. Chứ không phải là mình không biết người đó là ai và làm cái gì ở đâu lại mượn tiền của mình.

Vee : Trong trường hợp mà mình mình muốn cho người này mượn thì cái term của họ là interest only hay là họ có fully amortization?

Sương Nguyễn: Họ vẫn có amortization. Tức là mình làm cái 30 years amortization để chia ra cái monthly payment bao gồm interest and principal. Nhưng mà mình có một cái là mình gọi lại balloon payment. Tức là khi mà mình amortize, mình chia cái lịch trả nợ ra cho 30 năm để mỗi một tháng nó có gốc lãi tiền gốc và tiền lãi của mỗi tháng. Xong rồi sau đó khi mình vào tới tháng cuối cùng của cái term là cái kỳ hạn cuối cùng của 60 tháng thì phần principal, nợ gốc còn lại là bao nhiêu đó thì cái người mượn tiền phải trả hết theo cái tiền đó.

Sương Nguyễn: Ví dụ như họ có thể trả sớm hơn chẳng hạn sau một năm hai năm họ có thể trả sớm hơn hơn thì cứ theo cái lịch amortization schedule đó, cái số dư nợ còn lại là bao nhiêu thì họ trả theo cái dư nợ còn lại.

Vee : Có cái lý do nào mà mình phải làm fully amortization 30 năm rồi làm cái balloon 5 năm không? Thay vì làm 5 năm interest only không?

Sương Nguyễn: Tại vì có một phần nói là mình muốn mỗi một tháng thì mỗi một tháng cái tiền equity của cái người borrower bỏ vô thêm cho căn nhà. Thì cái trách nhiệm của họ sẽ càng ngày càng tăng lên.

Vee : Thì đúng mình muốn cái equity họ lên, nhưng mà đâu đối với cái người lender, thật ra mà nói, nếu mà mình nếu mà mình là người lender đó thì mình muốn họ trả tiền cho mình để mình lấy được Căn nhà đó.

Sương Nguyễn: Thật ra không có lender nào muốn như vậy hết.

Sương Nguyễn: Tại vì nói chung có rất là nhiều người mượn tiền người ta nghĩ là có chuyện gì lender có cái nhà của tôi rồi. Nhưng mà thật sự không phải như vậy. Không có bất cứ một người lender nào người ta muốn lấy nhà hết.

Sương Nguyễn: Tại vì người ta chủ yếu là muốn có một nguồn income ổn định từ tiền cho vay của họ thôi. Thứ nhất là khi mình lấy căn nhà của người ta thì về mặt tâm lý mình cũng không cảm thấy thoải mái. Tại vì người ta sẽ bị mất cái nhà. Thứ hai nữa là quá trình cho mình đi qua foreclose nó cũng phải mất một vài tháng. Phải mất một vài tháng thì mình mới bán được. Với lại ví dụ như private lender họ lấy cái nhà nhưng họ cũng đâu được lấy hết nguyên cái tiền bán căn nhà đó. Họ chỉ lấy được số tiền họ đã cho vay. Ví dụ cụ thể như vầy. Mình có khách mua nhà $200,000. Mình cho mượn 70% là $140,000.

Sau một năm, ví dụ có rủi ro bất trắc gì đó xảy ra. Tất nhiên không thể nào mà đảm bảo an toàn. Thậm chí bank, họ underwriting, họ thẩm định cái khả năng trả nợ của khách rất là kỹ rồi. Nhưng mà khả năng trả nợ đó là của hiện tại. Đâu có biết được ngày mai cái người mượn tiền nhà bank đó có bị mất job hay không? Cho nên vẫn có khả năng bị bị người đó bị thì vẫn có khả năng người đó bị mất job. Không có khả năng trả nợ thì ví dụ như khi họ bị mất job họ không có khả năng trả nợ thì mình phải foreclose. Thì mình bán được cái nhà mình đem lên list market để mình cho những người người ta đến đấu giá người ta mua. Thì cái giá đó ví dụ như khoảng $180,000. Tại vì giá $200,000 là lúc bang đầu. Khi mình worst case scenario mình tâm lý mình nghĩ lúc nào foreclose nó cũng sẽ không có được cao, như giá market. Thì mình còn $180,000 thì cái người lender họ cũng cũng chỉ lấy lại $140,000 thôi.

Sương Nguyễn: Chứ họ đâu có lấy lại được $180,000 đâu. Mà cái người kia, còn bị mất đi $20,000 so với giá ban đầu là bị mất vô trong cái phần vốn đã bỏ ra của người mua.

Sương Nguyễn: Thành ra cái chuyện mà foreclose đối với cái người lender không có lợi. Hoàn toàn là không có lợi. Tại vì đâu phải họ foreclose $180,000 họ được lấy hết $180,000. Không phải như vậy!

Vee : Trong trường hợp đó họ $140,000 thì thì dĩ nhiên nếu mà mình là interest only thì cái balance nó vẫn luôn luôn là một ở $140,000. Còn nếu mà mình cho họ mượn mà họ đã trả xuống rồi ví dụ là trả xuống còn $130,000 hoặc còn $120,000 thì cái max của mình lấy lại thì vẫn là chỉ ở mức đó. Vậy thì ở phương diện một cái người cho mượn tiền thì mình nghĩ là cái mức interest only để mà giữ cái balance nó luôn luôn ở mức đó để mà mình khi mà mình foreclose mình được cái giá cao nhất thì sẽ có lợi hơn cho mình chứ. Đúng không?

Sương Nguyễn: No, đó không phải có lợi, có risk nhiều hơn chứ. Ví dụ giống y như mình nói là cái tiền equity càng nhiều ở trong căn nhà thì cái trách nhiệm của người buyer, cái willing để trả nợ nó sẽ càng ngày càng nhiều hơn.

Sương Nguyễn: Bởi vậy cho nên Sương cũng có một vài người lender họ hơi bảo thủ. Họ muốn phải down minimum là 40%. Như vậy, nhưng mà cũng hơi khó tại vì người ta không có không có khả năng down nhiều tiền như vậy. Cho nên đó là lý do tại sao lúc đầu mình bắt người ta down nhiều quá thì nó lại khó. Nhưng mà mình muốn là càng ngày càng họ càng build up cái equity vô. Để họ bỏ vô nhiều tiền nhiều tiền hơn nữa. Thì nó less risk hơn.

Vee : Dĩ nhiên khi chúng ta nói là khi mà người ta có nhiều equity trong căn nhà đó thì Dĩ nhiên là họ muốn trả nhưng mà khi mà có chuyện, có rủi ro như trường hợp chúng ta vừa mới nói đây thì khi mà mình phải foreclose thì khi mà họ đã trả xuống một cái mức nào đó rồi, ví dụ lại trả xuống còn 130, 120 thì có tiền mình lấy lại vẫn chỉ là ở cái mức của cái balance của cái loan thôi.

Sương Nguyễn: Đúng vì mình đã lấy trước rồi. Mười ngàn đó mình đã lấy trước rồi thì nó vẫn là an toàn hơn cho mình. Vẫn an toàn hơn cho lender chứ.

Vee : Thì nó có hai trường hợp ở đây mình phải xem thử là cái mục tiêu cuối cùng của mình là gì. Mục tiêu cuối cùng của mình là muốn lấy nhà đó hay là mục tiêu cuối cùng của mình muốn cái cashflow thụ động passive income thì…

Sương Nguyễn: Quan trọng là làm cái private lender là họ chỉ muốn cái cash flow thôi. Họ chỉ muốn cái tiền interest thu về được thôi chứ không ai muốn lấy nhà đâu.

Vee : Cũng tùy chứ. Như mình mình muốn lấy nhà đó.

Sương Nguyễn: Bạn suy nghĩ kĩ lại đi. Bạn sẽ không muốn lấy nhà đâu.

Vee : Không. Muốn lấy chứ lấy chứ. Tại vì khi mà mình khi mà mình foreclose mình đi đến court mà không có không có ai outbid mình ở court thì mình sẽ được các căn nhà đó với cái giá mà bỏ ra. Thì sau đó mình mình giữ mình làm rental hay mình làm cái gì thì cái đó là chuyện của người lender đó. Đó là họ muốn passive chứ họ, họ muốn active chứ họ không muốn passive.

Sương Nguyễn: Thậm chí Sương cũng có biết là một vài trường hợp như vậy đó là muốn lấy nhà luôn nhưng mà thật sự thì cũng nói thì nói như vậy thôi. Nhưng mà nó cũng có risk hơn là cái chuyện mình passive income.

Vee : Dĩ nhiên là rủi ro nhiều thì cái tiền lời của mình càng nhiều.

Vee : Còn rủi ro thấp thì tiền lời của mình lại càng thấp.

Sương Nguyễn: Thì bởi vậy cho nên giống như khi nãy Sương cũng có nói có những người họ muốn có tiền down 40% thì họ mới cho mượn. Thì tất nhiên tiền lời sẽ giảm lại. Ví dụ như down trung bình 30% thì cái tiền lời của private lender là 8%. Thì nếu mà down 40% thì tiền lời còn 7.5% thôi.

Sương Nguyễn: Và down 50% thì tiền lời nó sẽ là 7%. Chẳng hạn kiểu như vậy.

Vee : Ok vậy thì cái uhm cái mức tối thiểu để mà họ có thể tham gia các chương trình này của công ty của Sương là bao nhiêu?

Thương thì họ có thể quản trị 100.000 là nó hơi khó cho căn nhà của bạn 160 170.

Sương Nguyễn: Trung bình của giá nhà ở Houston là cỡ khoảng $200,000. Thì khách down 30% thì mình cũng phải có at least phải $140,000 thì nó sẽ dễ làm hơn. Đó thì nói chung Sương cũng theo kiểu theo cái matching với nhau. Ví dụ giống như có nhiều người lender họ nói với Sương họ chỉ có khoảng chừng $80,000. Thì sometimes Sương cũng có những người khác họ mua nhà 200 ngàn họ có $120,000 rồi. Họ chỉ còn thiếu có $80,000 thôi. Thì những người như vậy thì họ lại không muốn làm qua nhà bank tại vì có $80,000 mượn qua nhà bank nó mất thời gian. Lâu lắc quá mà trong khi đó $80,000 đối với họ trả nợ easy. Thì họ cũng mượn. Cho nên thì cũng có thì Sương cũng để trong cái waiting list của mình là ồ anh này có $80,000. Người kia có $200,000 chẳng hạn kiểu như vậy. Thì Sương matching với nhau.

Vee : Có khi nào mà công ty của Sương gom hai người lender lại với nhau bỏ vào một cái loan không?

Sương Nguyễn: Khó lắm! Chỉ có một trường hợp Sương làm là do hai người đó là hai người anh em với nhau. Họ willing để họ làm. Tại vì dù sao có chuyện gì thì mỗi một tháng họ sẽ tự split cái tiền chia ra, split ra hai. Nhưng mà nó phức tạp lắm. Sương cũng chỉ có một lần đó là họ chủ động họ muốn làm thì Sương mới làm cho họ thôi. Chứ Sương không có thích, không có prefer khuyến khích làm như vậy tại vì khi mà có chuyện gì thì mất cộng hai người đó lại cãi nhau. Nó phức tạp hơn. Một người làm một món.

Vee : Tức là không có trường hợp nào mà Sương gôm hai người lại và bỏ họ vào một cái first lien hoặc là first and second lien?

Sương Nguyễn: Second lien Sương không làm. Tất cả Sương đều làm first lien hết.

Vee : Vậy mình cũng không có thích gôm nhiều người lại làm một cái first lien chung?

Sương Nguyễn: Không! Nó rất là phức tạp. Nên Sương không có làm. Sương không có làm cái trường hợp đó. Thì cái điều kiện mà muốn làm cái private lender đó thứ nhất là là cái tiền phải có dư.

Sương Nguyễn: Thứ hai là cái tiền đó, họ phải không xài đến trong vòng 5 năm. Tức là ví dụ như họ plan tôi chỉ dư $100,000 này rồi năm sau tôi cần cái $100,000 đó đem về để tôi đi mua nhà hoặc là tôi cho con tôi gì đó. Mình không làm được. Mình không làm được tại vì mình không có thể nào bắt người ta trả nợ cho mình trong vòng 1 năm như vậy. Đó rồi đó even mình làm cái term một năm thì nó cũng cần phải có sometimes có chuyện gì cái risk xảy ra lại mất thêm 5, 6 tháng, 1 năm đễ process xử lý cái foreclosure. Thành ra tốt hơn hết là phải có tiền dư và không xài đến trong vòng 5 năm thì mình mới chủ động. Thì đó bởi vậy cho nên là giống như thay vì mình tưởng tượng cái tiền đó mình mang đi bỏ trong nhà bank. Mình gửi tiết kiệm saving thì mình không làm tại vì tiền lời thấp quá. Thì mình đi làm private lender. Cái thứ hai nữa là tiền đó phải là tiền trong bank account nha. Tại vì Sương cũng có những người họ có tiền trong hộp.

Sương Nguyễn: Một hai trăm ngàn. Họ hỏi Sương làm. Sương không làm được tại vì cái tiền đó mình phải wired qua title vào cái này closing. Thì cái tiền phải từ bank account chứ title họ không nhận tiền mặt, tiền cash.

Vee : Vậy trong trường hợp, nếu mà trên người lender này có tiền ở Việt Nam, Trung Quốc và các nước khác. Họ muốn làm cái chương trình này thì họ có thể tham gia không?

Sương Nguyễn: Thật ra thì với cái tư cách của người lender thì Sương không check cái nguồn tiền của họ. Họ có tiền ở đâu thì Sương không Check cái nguồn tiền. Quan trọng là cái tiền đó phải có trong bank account ở nước Mỹ thì ví dụ như họ chuyển đến thì họ phải tuân thủ theo những cái luật về chuyển tiền thì cái đó họ tự làm. Nhưng mà Sương không check cái nguồn tiền đó.

Vee : Miễn sao là cái nguồn tiền đó phải ở trong ngân hàng của Mỹ? Phải có sẵn trong ngân hàng ở Mỹ và không cần dùng cái cho số tiền này trong vòng 5 năm,

Vee : Thì họ có thể liên lạc với Sương.

Sương Nguyễn: Có đa số những người lender của Sương quen đó nha là những người lớn tuổi. Giống như họ cũng tích lũy được sau một thời gian dài đó thì họ cũng tích lũy được cái tiền đó. Rồi họ cũng không muốn rắc rối trong cái chuyện mà mua nhà cho thuê họ phải deal với tenant này nọ cũng mệt mỏi. Thì họ, họ để cho vay.

Vee : Vậy trong trường hợp mà trong vòng 5 năm tới, ví dụ là bây giờ mình mình cho cho vay tiền đi song trong 5 năm tới thí dụ mà nhà rớt và cái người mượn tiền cũng không có thể không có khả năng để mà refiance thì trong trường hợp đó công ty của Sương có nhảy vào để giúp hay không? Hay là lúc đó –

Sương Nguyễn: Tại vì Sương – cái đó đó phải thông qua luật sư. Tại vì văn phòng của Sương thì là làm

Sương Nguyễn: mortgage loan thôi. Là mình mỗi một người có một cái license khác nhau. Thì cái license mà foreclose, cái người có license foreclose

Vee : Không hẳn là foreclose, nhưng mà ví dụ là họ cần phải refiance, nhưng mà bây giờ họ không có refiance được nữa. Thì trong cái trường hợp đó là người lender này chỉ có thể foreclose và lấy lại chủ nhà đó thôi. Đúng không? Thì Sương chuyển qua luật sư liền. Cái đó thì bên Sương có văn phòng luật họ chuyên làm về cái đó thì Sương sẽ giới thiệu qua văn phòng luật sư và luật sư sẽ take care cho họ từ đó về sau.

Vee : Cảm ơn chị Sương rất là nhiều ngày hôm nay đã chia sẻ với chương trình của chúng ta rất là nhiều các thông tin về private lending của công ty của chị đang làm. Và nếu chúng ta có muốn lấy thêm nhiều các thông tin khác từ cái chương trình này thì chúng ta có thể tua lại về cái phần đầu của chương trình chúng ta hôm nay để lấy thông tin để liên lạc với công ty của chị Sương Nguyễn.

Vee : Một lần nữa

Vee : xin cảm ơn chị đã đến với chương trình.

Cảm ơn anh Vi đã cho Sương cái cơ hội để được chia sẻ thông tin với các anh chị em và bạn. Thì hi vọng là sau chương trình này mọi người sẽ hiểu hơn về cái private lender, nó không phải là quá risk như mọi người thường nghĩ. Hay cũng không phải là gọi là hard money lending như là mọi người nghĩ là nó quá nhiều risk và nó quá bất lợi cho người mượn tiền hoặc là cũng bất lợi cho người cho vay. Thực ra thì nó cũng ở cái mức độ là có sự an toàn vừa phải chứ không phải là quá quá quá risk hoặc là quá mắc hoặc là quá cao, tiền lời quá cao cho cái người mượn tiền như là mọi người thường nghĩ về private lender. Nếu như mà anh hoặc các bạn có cái câu hỏi gì thêm trong tương lai thì có thể gọi điện thoại cho Sương, em, bất cứ lúc nào vào cái số cellphone của Sương là 346 309 6107..

Vee : Một lần nữa thì là số điện thoại của chị Sương là 346 309 6107.

Sương Nguyễn: Xin cảm ơn anh Vi.

Vee : Cảm ơn chị Sương và hẹn gặp lại trong một cái chương trình sắp tới đây.

Subscribe, like and review here: https://podcasts.apple.com/us/podcast/the-real-estate-lab/id1482760831

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *